2024年物业服务采购需求

一、项目名称： 营口理工学院物业委托管理项目

二、项目类型： 服务类

三、预算金额（元）： 5771231.76元/年

四、付款方式：

1．经采购人相关职能部门联合验收合格后 按月支付 ，具体付款时间 以财政拨款进度为准 。

2．采购人以银行转账的方式将服务费用支付给供应商，供应商须提供正规物业管理发票。

五、履约期限：

合同履约期限为： 2024年2月1日—2025年1月31日。 本项目采取一次招标三年沿用， 实行一年一考核一签合同的办法。

六、履约地点： 营口理工学院指定地点。

七、服务内容：

学生公寓共 11幢建筑物业管理服务；办公区、教学区、实验区等共16幢建筑的物业管理服务；室外区域的保洁服务、维修服务。 （采购人负责提供维修、保洁基础工具、用具以及购买维修、保洁材料， 负责校内师生工作、学习、生活等使用水、电费缴纳；负责提供值班室、校园内网小号办理。办公家具等其他相关设备、设施由供应商自行承担。 ）

1．学生公寓物业管理服务

服务范围： 11幢学生公寓楼内值班值宿、学生公寓管理、学生宿舍安全检查、公共区域保洁服务、全部区域水电暖维修以及小型设备设施维修服务。公共区域保洁服务面积19167.8平方米，全部区域维修服务面积63892.59平方米，面向全体在校生的学生公寓管理服务。

2．办公区、教学区、实验区等16幢建筑

（ 1） 行政楼、教学楼（ A、D、G座）、实验楼（B、C、E座以及教育局实训楼）、学术交流中心、生活服务中心、创客空间、图书馆、H座（3、4层）、体育部、健康驿站、工程训练中心，共计16幢。

（ 2）服务范围：公共区域保洁服务、全部区域水电暖维修及日常小型办公家具、教学设备设施维修服务。公共区域保洁服务面积62492.7平方米，全部区域维修服务面积116783.72平方米。

3．室外保洁服务，总服务面积150000平方米； 室外全部区域水电暖维修以及小型设备设施维修。

4．维修服务主要指采购人校内建筑物、构筑物及配套设施、各类管线、硬覆盖等零星修缮工程（由采购人进行界定）, 采购人专项工程、大修工程以外的其他小型维修（包括但不限于检修门窗、室内家具及桌、椅、窗帘、灯具、黑板、室内电器，给排水系统局部换管、通下水、更换阀门、卫生设备修缮、配件更换等）。

5． 采购人临时指派的其他工作等。

6. 配合完成采购人承包项目进楼的各项事宜。

7. 更换项目负责人，包括物业经理、综合主管，必须事先与采购人进行沟通，并经采购人同意。

八、项目服务管理质量标准及要求

（一）日常维修维护、运行

1．强、弱电维修保养及安全要求

（ 1）对采购人辖区内所有电井、电箱、配电柜、用电设施每周进行巡视工作，确保用电安全。

（ 2）保证采购人辖区内路灯、亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过12小时。

（ 3）做好采购人辖区内3间变电所变配电日常运行与维护工作。

（ 4）完成采购人临时赋予的强、弱电等其他维修维护、电路改造等工作。

2．建筑物及附属设施日常巡检报修

（ 1）辖区外墙、墙砖、窗户、上下水等每周检查一次并根据采购人要求适时增加巡检频次，及时上报破损部分及防高空坠物排除隐患，保证无安全隐患；室内地面、墙面、天棚，都要保持整洁完好、及时更换坏砖、更换坏棚板，24小时内完成。

（ 2）检修采购人辖区内所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板（掉漆的补上、损坏的维修更换）。

（ 3）日常维修、应急报修， 接到报修申请后，供应商要 10分钟内到位维修处理 并做好修缮记录，不能及时修缮的说明理由。 报修电话每天 24小时畅通。完成采购人临时性维修维护等其他工作。

（ 4）供应商应加强通往楼顶的安全门的管理，防止学生随意上到楼顶。

3．换热站运行维护

（ 1）遵守安全运行操作规程，每日对电源电压、加热器性能、零部件是否完好齐全进行检查。

（ 2）检查给水泵是否达到启泵条件，检查软化水水位是否正常。

（ 3）检查换热站安全附件（安全阀、液位计、压力表）是否完好及性能良好。

（ 4）检查换热站所配置的相关仪器、仪表是否齐全、性能良好。

（ 5）巡视检查设备运行安全及完好情况，发现故障及时进行报修处理。

（ 6）工作期间严禁离岗，保障正常合理供暖，建立设备安全运行日常记录，并及时有效填写。

（ 7） 配合供暖公司共同管理换热站。

4．所有维修、维护等需有规范、完整的记录，专人负责。

5. 每天夜班水暖、电、维修工种必须配备各2名及以上值班人员。

（二）学生公寓服务标准及质量要求

1．按照采购人工作要求做好学生公寓房间管理，资产管理，安全保卫管理，卫生管理（含入口、楼道、过道、活动室、值班室、接待室等场所的卫生保洁、垃圾清扫、清收、清运，室外下水道的定期疏通，不含化粪池粪水的清运）。

2．做好校区内11幢学生公寓门卫24小时值守、安全预警、楼内巡视、秩序维护、维修申请等工作。在岗人员应具备与本岗位相适应的能力与素质，上岗前必须经过专业培训；每2幢学生公寓须安排一位楼长。

3．在岗人员应坚守岗位，佩戴胸牌、仪表端庄、衣着整洁、语言规范、态度亲切。严格遵守工作纪律，不空岗，不做与工作无关的事务。员工因病、因事请假，供应商需自行调配人员，不能影响正常工作。

4．认真执行上级部门及采购人有关治安、防火、防盗的有关规定、条例，加强巡视、检查，排查风险点并及时上报，将安全、防火、防盗工作落到实处。做好楼宇内公共秩序管理工作。

5．严格履行外来人员来客来访登记制度，外来人员严格执行验证登记手续，加强学生公寓的门卫管理，防止楼内发生诈骗、偷盗等问题；对外出携带大件物品者，要出示单位证明或个人证件，经查验登记后方可出楼。

6．加强公寓内各种设施、设备（如暖通设备、电气设备、电梯等）运行管理，建立设备运行及报修记录。加强各种功能用房、空置房间的日常管理，经常查看，及时报修。

7．负责按照《营口理工学院宿舍管理细则》，对学生公寓内的学生文明行为、生活习惯进行规范引导。

8．按照采购人要求办理教师、学生入住、退宿、调整等工作。及时按标准做好调宿后房间及毕业生腾空房间的清扫工作。配合采购人做好每年新生统一入住前调整锁芯和配备钥匙，以保证安全。

9．对学生宿舍进行严格的安全管理和卫生检查，每日宿舍关闭后开展学生在寝情况抽查，每日抽查比例不低于入住学生数量的5%，每个月至少完成1次公寓内全员轮检，做好检查记录。配合采购人开展学生宿舍文化建设。建立完整的学生住宿档案及宿舍内公共物品档案，严禁外来人员留宿。

10．做好楼宇内设施设备管理、资源节约工作、出入口附近自行车及机动车定位摆放管理工作等。

11．配合采购人做好学生宿舍消杀四害工作，无可见老鼠、蟑螂、臭虫等。

12．及时处理、上报公寓内住宿管理、设施管理等各类突发情况及信息数据。

13．电梯安全管理

（ 1）每天对管辖的电梯进行一次日常巡查并填写巡查记录，如发现电梯运行异常第一时间联系维保公司进行排查并上报采购人有关部门。

（ 2）每半月配合采购人进行一次例行电梯维保作业。

（ 3）保管好电梯机房钥匙，不得将机房钥匙交与无关人员使用。

（ 4）如遇电梯发生困人事件，第一时间确认被困人员位置，安抚被困人员情绪，联系维保公司解救被困人员并上报采购人有关部门。

（ 5）保持轿厢及电梯机房卫生干净整洁。

（ 6）定期接受采购人组织的电梯安全知识培训和应急演练。

14．消防安全管理

（ 1）每周检查安全出口、疏散通道、应急照明和疏散指示标志是否处于正常完好使用状态，发现异常立即上报采购人安保部门。

（ 2）每周检查消火栓、灭火器、微型消防站是否处于正常完好使用状态并保证无积尘、无污渍，填写巡查记录。发现异常立即上报采购人安保部门。

（ 3）积极配合采购人的各项消防安全检查。

（ 4）定期组织开展消防安全培训。

（三）保洁服务标准及质量要求

1．室内保洁

（ 1）每天清扫走廊、卫生间等公共区域三次； 严格执行环境清扫和保洁时间规定，室内保洁时间段为 7:00- 17 :00， 学生宿舍10:20前完成每日首次保洁工作，其他楼宇8：00前完成每日首次保洁工作 。还应满足下列要求：

（ 2）根据传染病防控等相关要求，供应商须按照采购人规定开展环境卫生清理、环境预防性消杀等工作，并做好记录。

（ 3）每日进行卫生间清洁工作，正确使用各种清洁试剂，按照正确方法进行操作，保障厕盆、洗手盆干净无污渍、地面无积水、厕所通风无异味，及时对当日垃圾进行清运清理工作。

（ 4）清洁工作的标准：建筑内走廊通道、楼梯楼层、地面没有垃圾杂物堆积、没有积水、痰迹等现象；墙壁干净光洁、没有乱涂乱画、乱贴乱挂的现象，没有各种污渍及蜘蛛网的存在；每日对地面进行清扫、更换垃圾袋等；满足所辖区域会议室相关工作要求；保洁工具在指定位置摆放。

（ 5） 消毒、通风管理

A．对公共门厅、走廊、楼梯间、电梯间、清洁间、公共厕所、盥洗间、晾衣间等进行定时消毒杀菌，对门把手、楼梯扶手、开关、按钮等易触摸部位进行重点消毒。

B．对公共洗衣机、公共吹风机等公共设备采取严格的使用管理和消毒措施。

C．公共门厅、公共厕所、公共盥洗室和洗衣房等定时开窗通风；对公共走廊开启外窗自然通风。

D．督促学生做好宿舍内开窗通风。

（ 6）做好服务范围内校园垃圾的收集、倾倒工作，做到垃圾每日清运。

2．室外保洁

（ 1）根据工作划分负责辖区内道路、绿化带等公共区域地面卫生的日常清扫和保洁工作。

（ 2）准时到岗，每天清扫道路、绿化带等公共区域两次，保证没有杂物、没有落叶堆积。

（ 3）根据传染病防控等相关要求，供应商须按照采购人规定开展环境卫生清理、环境预防性消杀等工作，并做好记录。

（ 4）室外教学运动场地人员频繁、垃圾多时，要随时清扫，以保证场地清洁卫生。

（ 5）做好服务范围内校园垃圾的收集、倾倒工作，做到垃圾每日清运。严禁焚烧垃圾。

（四）供应商须按照采购人关于节能降耗工作要求做好节约用水、用电和物料消耗、爱护劳动工具等工作；配合采购人做好对学生节约水电等资源能源的教育和引导工作，及时制止浪费水电的行为。供应商不得在采购人校园内煮饭烧菜、违章用火、用电。

（五）负责采购人校园内除草及冬季扫雪工作。

（六）人员岗位配置及要求（ 60周岁以下，138人）

1．电工（8人）

要求：男性， 60周岁以下， 政治品德良好、责任心强，身体健康和心理健康；具有电工职业资格证书、特种作业操作证书，掌握变电所运行专业知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备。

2．水暖工（6人）

要求：男性， 60周岁以下，政治品德良好、责任心强，身体健康和心理健康；掌握水暖专业知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备。

3．维护杂修工（6人）

要求：男性， 60周岁以下，政治品德良好、责任心强，身体健康和心理健康；掌握多种专业维护、杂修知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备。

4．保洁员（78人）

要求：男性： 13人、女性：65人，60周岁以下。为人正直、责任心强，身体健康和心理健康，吃苦耐劳，干活麻利，有保洁工作经验。保证完成采购人保洁服务区域及面积内的保洁服务工作，须达到采购人规定的保洁服务标准及质量要求。

5．楼长（6人）

要求：女性， 55周岁以下，政治品德良好、责任心强，身体健康和心理健康，工作认真负责，积极主动。

6．公寓管理员（28人）

要求：女性， 60周岁以下，政治品德良好、责任心强，身体健康和心理健康，工作认真负责，积极主动。

7．各级各类管理人员（6人）

包括物业经理、综合主管、内勤、楼宇主管、维修主管、保洁主管等。

要求：性别不限， 55周岁以下，政治品德良好、责任心强，身体健康和心理健康；掌握物业管理相关专业知识，能胜任相关管理工作。

8. 各岗位人员须无传染性疾病、无犯罪前科、能够胜任相应岗位工作，供应商要保持各岗位人员的相对稳定性，采购人有权要求供应商在聘用和解雇工作人员时，需要提前向采购人报备，在采购人同意的情况下方可实施。

9. 周末及法定节假日供应商须根据采购人教育教学工作安排进行人员安排及调配，保障采购人教育教学需求。

九、售后服务要求

1．供应商要遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

2．供应商要严格根据采购人要求，审核录用本项目员工；人员调整等应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面上报采购人，经采购人同意后实施。

3．供应商应为所聘员工按照国家相关规定缴纳基本保险，所聘员工与采购人无任何劳动劳务关系，期间发生的所有纠纷、工伤等事项，一律由供应商承担。若发生工伤工亡情况，供应商要做好人员工伤认定、伤残鉴定、申报、理赔、善后协调等工作。

4．供应商要积极配合采购人组织迎新、学生搬迁、毕业生离校等各项重大活动，配合接受各级检查，提供及时、热情、周到、细致服务。配合采购人相关 部门做好安全管理制度和措施在学生公寓的落实工作。

5．供应商要建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案，包括设备管理档案，日常管理档案，如交接班、设备故障与维修、保养等登记记录、各类应急方案、内部管理和考核制度等，并报采购单位备案。

6．供应商必须与采购人签订安全工作协议。供应商要对其所有工作人员进行岗前安全培训，明确落实其工作人员安全责任，对校园安全隐患及时报告，妥善处理；对紧急需维修的项目立即进行检修或上报，避免出现大型安全隐患；严格按照国家相关安全规定要求开展服务工作，特种作业人员须持证上岗，在服务期内，对因操作不当造成资产损坏等问题承担一切责任。

7．各楼内的增值服务，如有收费项目，必须经采购人同意。

十、考核要求

1．物业的管理与运行严格执行国家相关规定、采购人上级主管部门要求以及采购人具体要求。服务标准符合上级主管部门对采购人考核评估和日常工作管理要求。

2．供应商应将员工仪容仪表、环境卫生状况、设备设施维修维护情况、安全巡查检查情况、公寓 管理及卫生情况等纳入日常考核要求。

3．供应商须做到物业服务管理工作制度完善，遵照制度执行工作；工作有完整的流程，工作记录完整；按规定配齐工作人员，分工明确，责任到人，按照采购人要求及时有效地完成。

4．采购人 依据采购需求以及合同约定每月 对物业管理服务项目进行服务质量的常规巡查、定期抽查或不定期检查并结合服务投诉、电话回访、校园网反馈等不同形式对供应商负责服务工作进行监管 。供应商考核为合格后采购人应支付供应商月服务费； 供应商服务质量不符合约定的或未达到约定要求标准但并无造成损失的情形，采购人可下达书面整改通知 ，供应商须按照采购人意见立即进行整改，如供应商拒绝整改或 3个月内未完成整改，采购人有权单方解除合同并不承担任何法律责任和经济赔偿。

在一年合同期内供应商总体考核为合格，同时在服务内容及服务质量不变的基础上，双方协商无异议，可续签下一年合同，总期限不超过三年，合同一年一签。

如一年合同期满但采购人未获得预算批复或需求取消，或因政策变化及其他不可抗力因素导致无法继续履行合同的，则经采购人提前书面通知供应商后，合同到期终止，不再顺延，采购人不承担由此产生的一切经济损失及法律责任。

物业管理服务费用根据省、市政府向社会公布的社会最低工资标准每年调整一次。

十一、是否面向中小企业

是

十二、违约责任

1．供应商若违反采购人物业管理相关规定或 未按合同约定的质量标准履行服务职责 ，给采购人造成损失，采购人有权要求供应商承担损失赔偿责任 ；因供应商服务质量问题影响采购人正常教育教学的，采购人有权单方解除合同。

2．供应商未及时上报安全隐患或因违反工作制度和流程造成安全事故及经济损失，供应商除依法承担刑事责任外，还要对采购人及相关人员的损失承担经济赔偿责任。

十三、验收标准及方法

根据《辽宁省政府采购履约验收管理办法》（辽财采〔 2017〕603号）的相关要求进行验收。

十四、其他要求

该项目实行整体托管，不允许转包分包。