一、功能及要求：
一、项目概况

参加本次物业服务采购的长沙市公安局机关院落分别为市局机关一院、二院和城南路189号院落共三个独立院落。

1.机关一院院落位于长沙市芙蓉区解放西路138号，占地面积21684平方米，建筑面积27702平方米，公共区域面积8547平方米，绿化面积6722平方米。院内有办公楼6栋及食堂、车库等建筑，大坪内有停车位183个以及343个泊位的立体车库。

2.机关二院院落位于长沙市雨花区圭塘路280号，占地面积36888平方米，建筑面积52620平方米，公共区域面积12700平方米，绿化面积9200平方米。停车位313个（地面145个、地下168个）。

3.城南路189号院落位于长沙市雨花区城南中路189号。院落占地面积4258.85平方米，建筑面积为10969.84平方米，公共区域面积300平方米，绿化面积10平方米。

以上三处院落均有配套的消防、监控、门禁、水电气等设施设备。

二、采购内容

（一）采购内容：对上述范围提供物业管理服务（不含机关一院安保服务）。

（二）服务标准：对机关一院、二院、城南路189号院落适用于《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》五级要求。

（三）本次招标期限为：两年，合同一年一签。

二、相关标准：

对机关一院、二院、城南路189号院落适用于《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》五级要求。

三、技术规格：

参加本次物业服务采购的长沙市公安局机关院落分别为市局机关一院、二院和城南路189号院落共三个独立院落。

1.机关一院院落位于长沙市芙蓉区解放西路138号，占地面积21684平方米，建筑面积27702平方米，公共区域面积8547平方米，绿化面积6722平方米。院内有办公楼6栋及食堂、车库等建筑，大坪内有停车位183个以及343个泊位的立体车库。

2.机关二院院落位于长沙市雨花区圭塘路280号，占地面积36888平方米，建筑面积52620平方米，公共区域面积12700平方米，绿化面积9200平方米。停车位313个（地面145个、地下168个）。

3.城南路189号院落位于长沙市雨花区城南中路189号。院落占地面积4258.85平方米，建筑面积为10969.84平方米，公共区域面积300平方米，绿化面积10平方米。

以上三处院落均有配套的消防、监控、门禁、水电气等设施设备。

四、交付时间和地点：

1.服务期限：本项目服务期限两年，合同一年一签。采购人每月度组织审计、纪委、后勤等相关部门对物业管理工作进行不定时联合抽考，累计两个月考核不合格，视为年度考核不合格，采购人有权要求终止合同；年度考核合格后方可续签下一年度合同。

2.服务地点：采购人指定地点。

五、服务标准：

一、服务内容与要求：

（一）卫生保洁服务

1.服务区域：长沙市公安局机关一院、长沙市公安局机关二院、城南路189号院落。

2.服务内容：

（1）办公楼及公共区域的卫生清扫，会议室及部分重点区域等；

（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；

（3）院内下水道保持通畅，化粪池每年清掏两次，垃圾及时清运；

（4）公共设施设备及二次供水池的清洗；

（5）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作；

（6）除机关食堂外的院内虫害治理、病媒防治。

3.服务标准：

（1）每天必须在上午8点前、中午14点30分前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味；

（2）每日应指派专人在机关工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时清除，切实搞好循环保洁工作；

（3）屋面平顶无堆积杂物，墙面无灰尘蜘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用大地拖全面清洁二次，随时保洁，根据实际需要彻底冲洗，使其光亮整洁；

（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（8）会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁，桌椅按要求摆放整齐；

（9）区域内道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（10）重点办公室的卫生要求在办公人员上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（11）及时清理绿化带及草坪的枯枝落叶及杂草；

（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（13）遇文明创建等重大活动开展时，供应商应当按采购人的要求加派人员强化保洁工作；

（14）楼栋的下水道、化粪池、二次供水池的定期清理（每年不少于二次）；

（15）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；

（16）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；

（17）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；

（18）及时清扫、收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。垃圾清运费由供应商负责；

（19）所有卫生间均要分责任区，进行专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，卫生间日常消耗品包括但不限于卫生纸（材质为原生木浆，轻柔舒适，不少于三层）、洗手液（抑菌率≥99.99%，满足GB/T 34855要求）、卫生球、清洁剂等物品均由供应商提供，并及时补充；

（20）每年负责对机关院落所有办公楼外墙进行一次清洗；

（21）每月对机关院落办公室、垃圾房、管道井、绿化带进行灭蟑、灭鼠、灭蚊蝇等专业虫害治理的同时，要对院落内部白蚁活动情况进行密切关注，如有发现需及时通知采购人。

（二）院落安保服务

1.服务区域：长沙市公安局机关二院、城南路189号院落。

2.服务内容：

（1）在重要出入口设置保安岗，确保无闲杂人员进入办公区域；

（2）区域内的车辆行驶停放秩序管理；

（3）承担消防控制室、安保监控系统及门禁道闸系统的运用和管理；

（4）参与区域内突发事件的处置工作；

（5）负责区域内消防安全预防和处置工作；

（6）维护人口与出入境接待窗口的秩序。

3.服务标准：

（1）需要设置24小时值班保安岗共计9处，分别为：机关二院院落出入口、主办公楼大厅、SYH支队办公楼大厅、ZZS出入口、消控室、监控室，城南路189号消控室，YZD办公院落门岗处，DAG一楼大厅。需要设置8小时值班保安岗共计1处：机关二院RJDT设置8小时值班保安岗，确保无闲杂人员进入办公区域；

（2）负责院内机动车及非机动车行驶和停放的指挥疏导，确保车辆行驶安全、停放有序；

（3）对办公楼公共区域及重点部位进行巡逻、检查，做到巡查到位，有记录，确保无偷盗、破坏的事件发生；

（4）保证消防设施设备到位完好，坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；

（5）能够及时处置区域内的治安、刑事、交通等突发事件，有应急处置预案和培训演练记录；

（6）确保采购人监控系统及其附属设备的正常运转， 并定时对采购人设备进行巡检，出现问题应及时处理；

（7）所有故障需更换设备，供应商应及时通知采购人，采购人在收到供应商清单后自行购买相关设备，由供应商负责安装维保；

（8）承担机关二院、城南路189号院落消防控制室值守、巡查任务，确保院落内部消防安全。

（三）房屋及公共设施维护服务

1.服务区域：长沙市公安局机关一院、长沙市公安局机关二院、城南路189号院落。

2.服务内容：

（1）配电间的值班与巡查；

（2）供电照明系统的日常小修与保养；

（3）消防系统设备日常运行与管理；

（4）负责院内所有设施设备的基本维修；

（5）高低压配电设备、食堂音响系统等设备的维保；

（6）其他日常检修、维护及公共设施设备的防锈处理；

（7）安保监控系统及门禁道闸系统的维保，以及合同期内可能增加的安防系统和安防设备，上述设备中供应商质保内容外的维护保养工作；

（8）三个院落共计18台电梯设备维保；

（9）洗漱、卫生间设施设备的维护。

3.服务标准：

（1）配电室：长沙市公安局机关一院、长沙市公安局机关二院（2处）、城南路189号院落，共计4个配电房。物业范围内的电器设备、发电机（目前3台）、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%；

（2）照明系统：负责照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确；加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全；管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施；

（3）零星维修：对公共区域的设施设备进行日常巡查与维护，同时负责对办公区域门窗、五金、照明以及锁具进行日常更换维修，确保服务区域内所有设施设备完好和正常使用；

（4）消防系统管理：每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好，保证完好率100%；制订突发火灾、火情应急预案，并根据预案定期做好演练；

（5）电梯维护：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清消。严格遵照国家质检总局颁布的《电梯维护保养规则》要求，电梯准用证、年检合格证等完备；每半月维护保养，要落实查看机房环境，要求无尘无污垢，门窗完好；驱动主机运行正常；轿门防撞击保护装置功能正常；油箱油温正常，无杂质漏油现象；轿门正常开启关闭；地坑清洁无积水；导靴上油杯无渗漏，油量适宜。每季度保养，要落实制动衬磨损情况符合生产厂家要求；编码器、上行超速装置等工作正常；轿底螺丝紧固无松动。每半年保养，要做到制动衬厚度符合制造单位规定值；制定机械装置工作正常；控制柜仪表显示无异常；上下极限开关正常工作；悬挂钢丝绳磨损程度符合要求；绳头组合螺母紧固无松动；轿门开关限制装置正常。每年度保养，要落实空气柜接触器接触良好；制动器保持足够的制动能力，符合制造单位限值；导电回路绝缘性能测试正常；缓冲器、安全钳钳座固定无松动；主接触器工作正常；轿厢重量装置准确，工作正常。电梯出现故障，接到报修后应在20分钟内到达现场处理及时排除故障。电梯维保费由供应商负责，电梯每年审检测费由采购人负责；

（6）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，定期对2个二次供水池的清洗（每年清洗不少于2次），保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理，及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作；

（7）对燃气管道进行定期巡检，配合燃气公司进行保养，保证燃气输送安全畅通，无安全隐患；

（8）中央空调与新风系统终端保养维护：负责终端面板及风机清洗及维护，配合采购人以另行招标采购的专业维保公司维修人员进行维修，并做好记录，维修合格率100%；

（9）洗漱、卫生间设施设备维护：负责院落内所有洗漱间、卫生间的马桶、洗手盆、卫浴、通风等相关设施及其零配件的维修维护，维修合格率100%。

（四）会务服务

1.服务区域：长沙市公安局机关一院、长沙市公安局机关二院、城南路189号院落。

2.服务内容：管理服务市局三个院落，共计10个会议室。

3.服务标准：

（1）服务人员具有相关工作经验2年以上，24小时按需服务；

（2）会前确保会议室、接待室开窗通风，检查卫生、设施设备等，使其处于完善的备用状态；

（3）会务期间，服务人员不得随意串岗、空岗，不得将通讯工具带入场内，不得做与本职工作无关的事情；

（4）工作区域不存放私人物品，保持干净整洁；

（5）负责会议期间的茶水服务以及其他服务要求；

（6）负责会议结束后的清场工作，设施设备的关闭；

（7）负责会议室的照明、空调、饮水设施的完好，有问题及时上报；

（8）负责会议室干净整洁；

（9）市局机关一院报纸、邮件、包裹的收发管理工作。

（五）提供绿植花卉、园林绿化及机关一院景观鱼池维护

1.服务区域：长沙市公安局机关一院、长沙市公安局机关二院、城南路189号院落。

2.服务内容：

（1）花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象；

（2）绿植、花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务按要求位置摆放，按需进行浇水、施肥、清洁，做好防虫害处理，做到干净整洁；生长不良植物和季节性植物及时进行更换；

（3）机关一院景观鱼池内保持观赏鱼数量及品种，出现损耗及时补充，电器设备及时维护、更换；水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物；

（4）对机关院内绿化带、内庭花园中的花草树木进行日常维护、修剪；

3.服务标准：

（1）初次进场植物、花卉需严格进行挑选，保证植物生长茂盛、花卉色彩艳丽；

（2）养护期间派专业人员进行维护管理，保证植物无枯叶，保持叶面卫生、长势良好，根据习性合理浇水、施肥，做好植物病虫害防治；

（3）对有枯败和季节性植物、花卉及时更换，并做好植物自身及瓷盆、托盆地面卫生工作，做到人离场垃圾带走；

（4）安排专业人员定期对鱼池进行水质检测、调理、消毒和过滤仓清理、维护，开展藻类监测清理以及水泵、氧泵、杀菌灯等设备进行检查、及时更换损坏的电器；

（5）鱼池内观赏鱼观察、防护，有病的及时治疗，损耗的及时补充，保持鱼池、鱼缸内水清澈、鱼畅游。

（6）绿植花卉租摆所产生的费用须经采购人审批同意后支出。

（六）物资管理

物业管理所需设备，包括但不限于（安保器材、清洁所需设备、绿化所用设备、及其它维修工器具等）和办公耗材（含物业管理所需办公家具、器材、文具、设备及办公耗材、统一服装等）均由供应商提供。

（七）档案/台账管理

（1）供应商要建立规范的资料收集、分类整理、归档管理制度；

（2）档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。供应商应在服务期限终止时，将所有本项目有关的档案资料移交给采购人；

（3）在日常管理中要建立各类管理工作、交接班、设备故障与维修、保养、物资等台账登记；

（4）台账相符率达到100%，并即时更新。

（八）服务内容的其他要求

1.机关一院1号办公楼系重点要害区域，要求重点区域保洁人员24小时提供按需服务，且有敬业和吃苦耐劳精神，卫生意识强，服务意识强、保密意识强、着装整洁、文明礼貌。

2.机关一院3号办公楼会议大厅、5号办公楼系重点要害区域，要求会务人员24小时提供按需服务。

3.机关二院窗口服务、案件办理较集中区域，要求安保人员身强体健，在配合处置非法集访、引导群众等行动中有灵活协调相关能力。

六、人员要求

（一）人员配置

（二）人员管理

1.供应商应建立人员行为规范（包括统一着装、佩戴标识、仪表仪容整洁等）、职业素质与技能培训机制、从业人员保密制度、人员激励及处罚机制等；

2.物业服务人员要统一着装、身体健康、姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满；语言简洁、文明；主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；

3.物业服务人员的薪金、食宿、社会保险、福利、休假日补贴、医疗费用等均由供应商负责。如果由于劳动纠纷导致群体性事件或者影响物业管理秩序的，采购人有权解除本合同；

4.供应商应制定完善的培训方案，一年不少于4次对项目所有服务人员进行各岗位实际要求相对应的专业培训，提供优质服务等系统性培训，切实提高工作人员的整体素质；

5.各岗位服务人员，不允许出现空缺空岗的情况，服务人员在实施服务过程中有不能胜任本岗位的，采购人可要求更换；

6.供应商提供的本项目非重点服务岗位服务人员，在合同签订时、入场前一并向采购人提供其花名册，以及保密审查相关资料。供应商要保持非重点服务岗位服务人员的相对稳定性，年度调换率不得高于40%，如需变动或调整须报采购人书面同意后，提前三个工作日到岗试用，更换人员的资质、学历等不能低于原有人员，且需提供更换人员的身份信息及保密审查相关资料报采购人。

7.供应商签订合同时，须向采购人提供按岗位设置所有物业服务人员花名册。在合同签订后两个月之内必须提供本项目的项目经理、院落物业负责人、各项目主管、保安员、会务员、重点区域保洁员共六类重点服务岗位人员共计49人在本单位的社保缴纳证明。

8.供应商应对服务团队重点服务岗位的49人保持基本固定，如有变动需征得采购人书面同意，并且年流动率不得超过18%，采购人将对此开展不定期检查，如发现重点服务岗位人员与报备情况不符，按每少1人或1人不符，扣罚当月物业费的10%，以此类推，同时纳入当月绩效考核。

9.供应商应建立有效的激励机制，保证服务人员的稳定性；

10.如采购人因外部检查、上级接待、重大活动等需增派临时性服务人员，供应商按采购人要求临时增加保安、保洁等物业服务人员，配合采购人迎检、重大会议、接待等工作安排，其费用由供应商承担。

六、验收标准：

1.本项目参照长财采购【2016】6号文的规定，属于延续性的日常服务类政府采购项目(如物业管理、保洁、安保、维护、维保等日常性服务)采用简易程序验收，所以本项目采用简易程序方式进行验收；

2.验收内容包括但不限于：服务合同、月度考核评价、服务方案、工作台账等；

3.项目验收另有国家强制性规定的，按国家强制性规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

七、其他要求：

一、其他约定事项

1.采购人提供供应商在本项目中所需的办公室和值班备勤场所及水、电费用；供应商工作人员的伙食、住宿由供应商自行承担；

2.供应商负责对采购人院落公共区域（包括但不限于机关一院五办会议室、机关二院大会议室等公共会议室）内所有固定资产进行管理。采购人将不定期对公共区域固定资产进行盘点，如因管理不当造成采购人资产遗失、损坏的供应商需照价赔偿；

3.因供应商管理不善或工作失误造成的安全事故、人员伤亡及财产损失，由供应商承担赔偿责任；

4.供应商负责的水电设备、日常零星维修项目，500元以内单项维修耗材由供应商负责采购，费用由供应商承担。500元以上单项维修耗材由采购人委托供应商采购，耗材费用由采购人承担，最终单项维修耗材定价以采购人审计结论为准；

5.电梯维护保养由供应商负责，并承担相关费用；其他需要年检的设施设备，供应商负责年检工作的经办，相关费用由采购人负责；

6.遇重大事件或接待活动确实需要供应商派人加班的，供应商需免费无条件配合采购人工作；

7.如遇重大安全及公共卫生事件时，供应商需按采购人要求及时做好各项保障工作，所有物业人员24小时不准离院；

8.对于供应商无法承担的零星维修、改造项目，供应商应当及时报告采购人另行安排施工；

9.采购人需按季度支付物业管理服务费，同时对供应商服务设置考核制度，并制定考核细则。

10.回访制度：服务商每月度至少收集一次采购人对物业服务的意见和建议，及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。

11.保密要求

（1）供应商需与采购人签订《保密协议》；本项目负责人、项目主管以及重点要害区域服务的重点人员上岗前必须提供保密审查表、无犯罪记录证明，其他物业服务人员上岗前必须提供背景审查表、无犯罪记录证明，全体物业服务人员均需要通过国家保密法律法规、保密制度、服务过程中的保密知识技能及相关要求、典型案例等的保密培训，并与采购人签订《保密承诺书》，违反保密约定的，采购人有权追究相应的违约和其他法律责任；

（2）进入重点要害办公区域的服务人员应在采购人内部人员带领下开展工作、同进同出，严禁携带手机以及录音录像设备进入；

（3）供应商应不定期对物业服务人员的工作情况进行抽查，检查制度落实情况，不断加强员工保密意识，提高保密水平。

二、其他要求

1.结算方式：按季支付

付款人：长沙市公安局

付款方式：通过国库集中支付

付款条件：支付金额结合月度考核情况据实结算，服务费从服务开始每三个月支付一次，以此类推，直至支付完毕。中标人负责给采购人开具有效增值税普通发票。采购人在验收合格并收到有效发票后，于15个工作日内向中标人支付。

2.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备和材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用；

3.本项目不统一组织现场踏勘，为了报价的合理准确以及中标后服务方案的可操作性，投标人在投标前，可自行前往项目所在地现场踏勘的，需提前联系长沙市公安局警保部后勤服务中心，批准后方可踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负；

4.投标报价需遵守质价相符原则，同时也不得违背国家及湖南省物业管理等有关法律法规的规定；

5.对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。

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